Khi đi vay mua bất động sản hay một gia tài lớn nào đó, chắc rằng bạn đã từng được nhân viên tư vấn nói về Room tín dụng, hay chủ trương nới room tín dụng của ngân hàng vào đầu năm. Vậy trải qua bài viết này hãy cùng khám phá thêm về thuật ngữ này.
Room tín dụng là gì?
Thuật ngữ “Room” tín dụng trong ngân hàng có nghĩa là “Số lượng giới hạn cho vay” của ngân hàng.
Ví dụ, Ngân hàng MBBank có vốn chủ sở hữu là 4000 tỷ, thì Room cho vay 1 khách hàng sẽ là 4000*15% = 600 tỷ.
Đó là giới hạn cho 1 khách hàng được vay. Như vậy Room đó đã hết, khách hàng đó không thể vay trên 600 tỷ.
Vậy nếu khách muốn vay 1000 tỷ thì sao? MBBank và 1 vài ngân hàng khác sẽ “hợp vốn” để có room nhiều hơn cho 1 người mua.
Room tín dụng cũng hoàn toàn có thể hiểu là dành một “số vốn nhất định” để cho vay 1 ngành “khuyến mãi thêm” nào đó. Khi đó, đã cho nhiều người mua vay rồi, thì đã hết room, không còn để cho vay tiếp .
Ví dụ, lúc bấy giờ Room cho vay “phi sản xuất” theo lao lý của NHNN là 22 % và sẽ xuống 16 % vào cuối năm (31/12/2011). Nếu 1 NHTM A có tổng cho vay là 100,000 tỷ, thì room dành cho vay “phi sản xuất” chỉ là 16,000 tỷ.
Đó là nguyên do tại sao những NHTM đang chạy đua để thu nợ từ những dự án Bất Động Sản bất động sản (đã lỡ cho vay trước kia), hoặc NHTM đang “né” sang 1 hình thức khác, để lách luật của NHNH.
Ưu điểm khi vay tiền theo hạn mức
Theo những chuyên gia tài chính và những người đã từng tham gia những gói vay theo hạn mức thì việc vay tiền theo hạn mức tín dụng thường đem lại 1 số ít những quyền lợi sau :
- Lập hồ sơ một lần và và sử dụng trong nhiều lần vay
Các cá thể và tổ chức triển khai có nhu yếu vay vốn chỉ cần nộp hồ sơ một lần sau đó những ngân hàng sẽ triển khai xem xét và cấp hạn mức cho vay đơn cử trong khoảng chừng một thời hạn nhất định.
Thông thường đó là khoảng chừng 12 tháng. Trong thời hạn này bạn hoàn toàn có thể thực thi vay vốn nhiều lần mà không cần phải lập hồ sơ mới.
Phương thức vay vốn theo hạn mức này được xem là tương thích nhất so với những doanh nghiệp, công ty có nhu yếu vay vốn tiếp tục và tiếp tục phải luân chuyển vốn. Khách hàng sẽ đồng thời triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm trả nợ cho tổ chức triển khai kinh tế tài chính mà không hề ảnh hưởng tác động đến hợp đồng vay.
- Phương thức vay vốn linh động và đơn thuần
Với việc xác lập được đúng mực hạn mức cho vay người mua vay vốn hoàn toàn có thể đơn giản hóa những thủ tục ĐK vay vốn tại những ngân hàng như vừa nêu ở trên. Ngân hàng hoàn toàn có thể tham gia trấn áp nguồn tiền cho vay nhằm mục đích bảo vệ người mua sử dụng đúng mục tiêu, không làm vào những việc sai lầm pháp lý.
Khách hàng hoàn toàn có thể sử dụng vốn với nhiều mục tiêu khác nhau nhưng sẽ phải gửi những loại sách vở chứng từ đến ngân hàng để so sánh với mục tiêu sử dụng vốn vay có ghi hợp đồng vay đã được ký kế trước đó. Nếu sử dụng sai mục tiêu ngân hàng hoàn toàn có thể tịch thu nợ bất kỳ khi nào …
- Hạn chế tối đa rủi ro đáng tiếc
Với việc đưa ra hạn mức cho vay tối đa có nghĩa là những ngân hàng đã xem xét kỹ lưỡng năng lực trả nợ của người mua ở mức độ nào. Chính do đó, khi vay vốn theo hạn mức tín dụng bạn sẽ tránh tối đa những rủi ro đáng tiếc điển hình như thực trạng không trả nổi nợ khiến phải tịch biên tải sản hoặc lãi mẹ đè lãi con…
Tuy nhiên, người mua có nhu yếu vay theo hạn mức không nhất thiết phải vay đúng số tiền – hạn mức cho vay mà ngân hàng đưa ra. Số tiền vay hoàn toàn có thể là nhỏ hơn hạn mức cho vay tối đa và đương nhiên không được quá hạn mức. Bạn hoàn toàn có thể triển khai việc trả nợ và bất kỳ thời hạn nào nếu có điều kiện kèm theo
Vì sao NHNN lại áp “Room” tín dụng cho từng ngân hàng?
Khi NHNN đặt ra một tỷ suất tăng trưởng tín dụng tối đa cho một ngân hàng nào đó ở mức nhỏ hơn so với (cùng kỳ) năm trước và / hoặc so với những ngân hàng khác trong mạng lưới hệ thống thì điều này hoàn toàn có thể được hiểu rằng ngân hàng này đang có mức độ rủi ro đáng tiếc cao hơn so với chính nó hoặc so với những đối thủ cạnh tranh trong cùng mạng lưới hệ thống.
Sự rủi ro đáng tiếc này hoàn toàn có thể là tác dụng của việc ngân hàng này cho vay quá nhiều so với vốn chủ sở hữu hoặc cho vay quá tập trung chuyên sâu vào những nghành được cho là rủi ro đáng tiếc cao như bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, CP và … những dự án Bất Động Sản BOT !
NHNN có trong tay không thiếu những công cụ để quản trị rủi ro đáng tiếc trong mạng lưới hệ thống ngân hàng tương quan đến việc cấp tín dụng của những ngân hàng thương mại cho nền kinh tế tài chính, trọn vẹn hoàn toàn có thể thay thế sửa chữa được công cụ hạn mức tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng / mạng lưới hệ thống ngân hàng .Nhưng để hạn chế những hậu quả này thì NHNN không cần phải siết lại hạn mức tăng trưởng tín dụng của từng ngân hàng.
Cụ thể hơn, để hạn chế rủi ro đáng tiếc có ít vốn mà cho vay quá nhiều thì NHNN chỉ cần nhu yếu và tăng cường thanh tra việc tuân thủ của những ngân hàng thương mại về tỷ suất bảo đảm an toàn vốn tối thiểu trên tổng tài sản có. Tỷ lệ này đã được pháp luật trong nhiều thông tư như Thông tư 41/2016, rồi ngay trong bản thân những lao lý về vốn bảo đảm an toàn tối thiểu của Basel mà những ngân hàng đã tự nguyện ĐK tuân thủ ( theo Basel II ) và đã được NHNN công nhận. Còn để hạn chế những ngân hàng cho vay quá nhiều, quá tập trung chuyên sâu vào những nghành rủi ro đáng tiếc như trái phiếu doanh nghiệp hay bất động sản thì đã có những pháp luật tương quan trong Thông tư 22/2019 pháp luật về những số lượng giới hạn, tỷ suất bảo vệ bảo đảm an toàn trong hoạt động giải trí của ngân hàng thương mại.
Ví dụ, về cho vay để góp vốn đầu tư, kinh doanh thương mại trái phiếu doanh nghiệp, Thông tư 22 pháp luật một loạt điều kiện kèm theo như chỉ được cấp tín dụng với thời hạn đến một năm, có tỷ suất nợ xấu dưới 3%, không được cấp tín dụng cho người mua trong 1 số ít trường hợp lao lý đơn cử, và tổng mức dư nợ cho vay để góp vốn đầu tư, kinh doanh thương mại trái phiếu doanh nghiệp không được quá 5% vốn điều lệ, vốn được cấp …Ngoài ra, Thông tư 22 cũng lao lý những thông số rủi ro đáng tiếc cho từng khuôn khổ gia tài. Tài sản được cho là rủi ro đáng tiếc càng cao thì thông số rủi ro đáng tiếc này cũng càng cao, làm cho ngân hàng thương mại càng phải có thêm nhiều vốn chủ sở hữu nếu vẫn muốn cho vay cùng một lượng tín dụng vào những nghành nghề dịch vụ rủi ro đáng tiếc này. Ví dụ bất động sản, thông số rủi ro đáng tiếc vận dụng cho gia tài này là 200 %, so với mức 100 % dành cho gia tài là CP.
Cũng hoàn toàn có thể có quan ngại rằng nếu không pháp luật mức tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng thì sẽ dẫn đến chạy đua lãi suất vay, đẩy mặt phẳng lãi suất vay lên cao, gây khó cho nền kinh tế tài chính. Tuy nhiên, mặt phẳng lãi suất vay trong cả mạng lưới hệ thống và nền kinh tế tài chính có tăng lên hay không lại phụ thuộc vào sau cuối vào chủ trương tiền tệ của NHNN .
Nếu NHNN sẵn sàng chuẩn bị phân phối thanh khoản của mạng lưới hệ thống và nền kinh tế tài chính thì việc một số ít ngân hàng nào đó tăng lãi suất vay sẽ không gây ra áp lực đè nén đáng kể làm tăng lãi suất vay cả mạng lưới hệ thống. Cũng cần chú ý quan tâm rằng NHNN đã từng vận dụng trần lãi suất vay. Ở đây không bàn đến việc công cụ này có lợi hay hại, hiệu suất cao hay không, sự từng sống sót của công cụ này càng cho thấy nếu muốn chặn cuộc đua lãi suất vay thì sẽ có nhiều công cụ khác mà không cần phải áp đặt hạn mức tăng trưởng tín dụng.
NHNN cũng lao lý tỷ suất tăng trưởng tín dụng tối đa cho cả mạng lưới hệ thống ngân hàng trong từng thời kỳ. Khi tỷ suất tăng trưởng tín dụng nhỏ hơn so với cùng kỳ thì mục tiêu hoàn toàn có thể là vì muốn kiểm soát và điều chỉnh vận tốc tăng trưởng tín dụng theo sát với tăng trưởng kinh tế tài chính để không gây ra những yếu tố như tăng trưởng quá nóng, lạm phát kinh tế đang có xu thế tăng lên.
Tuy nhiên, cần quan tâm rằng lạm phát kinh tế đến từ tăng trưởng tín dụng sau cuối sẽ phụ thuộc vào vào lập trường chủ trương tiền tệ của NHNN. Nếu NHNN siết chặt hơn cung tiền thì NHNN sẽ không cần phải siết chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của một hay nhiều ngân hàng thương mại, bởi yếu tố quyết định hành động mức tăng trưởng tín dụng trong nền kinh tế tài chính chính là lượng tiền bơm thêm ra nền kinh tế tài chính từ NHNN. Các ngân hàng thương mại chỉ là kênh trung chuyển lượng tiền bơm ra này vào nền kinh tế tài chính chứ không phải là nơi tạo ra tiền để mà quan ngại sẽ làm tăng lạm phát kinh tế nếu không khống chế được việc cho vay của họ.
Tóm lại, NHNN đã phát hành, thực thi và có trong tay vừa đủ những công cụ để quản trị rủi ro đáng tiếc trong mạng lưới hệ thống ngân hàng tương quan đến việc cấp tín dụng của những ngân hàng thương mại cho nền kinh tế tài chính. Những công cụ này trọn vẹn hoàn toàn có thể sửa chữa thay thế được công cụ hạn mức tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng / mạng lưới hệ thống ngân hàng mà NHNN đang thực thi. Việc cần làm chỉ là thanh tra, kiểm tra, chế tài khắt khe để buộc những ngân hàng thương mại phải tráng lệ thực thi những pháp luật bảo đảm an toàn cho vay này .
Nếu vẫn tiếp tục áp dụng hạn mức tăng trưởng tín dụng thì các ngân hàng thương mại lại bị thêm một biện pháp quản lý hành chính kém minh bạch, mang tính trói buộc mà vẫn không làm cho hoạt động của hệ thống ngân hàng trở nên an toàn hơn.
Kiến nghị NHNN nới room tín dụng lên 15 – 16%
HoREA kiến nghị NHNN xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, chính sách tín dụng là một công cụ rất hiệu quả để điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay Nhà nước đang thực hiện nhiều chính sách để phục hồi và tái phát triển nền kinh tế sau dịch COVID-19.
Báo cáo 6 tháng đầu năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tại ngày 31/5 là 2,33 triệu tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng 12,31% so với cuối năm ngoái và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế là 9,35%.
Nhưng thực chất, tín dụng kinh doanh bất động sản là 786.000 tỷ đồng, chỉ đạt mức tăng trưởng 8,4%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế 9,35%. Con số này đã cho thấy rõ, trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn so với trước đây.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị NNHH thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.
Cụ thể, HoREA đề nghị NHNN cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay “để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba”, hoặc cho vay “để góp vốn, hợp tác đầu tư”, hoặc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà” trong trường hợp “khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay”.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất (Big 4) và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2.
Trước đó, chia sẻ tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, năm 2022, NHNN định hướng tín dụng tăng khoảng 14%, cao hơn mức tăng 13,61% trong năm 2021 và 12,17% năm 2020.
Tính đến 30/6/2022, tín dụng đã tăng 9,35%, là mức cao hơn so với mức tăng của 6 tháng đầu năm của cả những năm trước đại dịch COVID-19. Cho tới thời điểm hiện nay, dù lạm phát đang chịu sức ép gia tăng trong thời gian tới, NHNN vẫn giữ chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 là 14%.
Theo Thống đốc, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian 10 – 25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn).
Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân. Bởi vậy, với vai trò là cơ quan quản lý, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh, trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai,….
Trong 6 tháng cuối năm 2022, tình hình kinh tế thế giới bất trắc, khó lường, tác động tới kinh tế, tiền tệ trong nước. Nghị quyết 43 của Quốc hội và Nghị quyết 11 của Chính phủ yêu cầu thực hiện chính sách tài khóa, tiền tệ để phục hồi kinh tế nhưng tại các Nghị quyết này, mục tiêu bao trùm vẫn phải bảo đảm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.
Do đó, trong nửa cuối năm 2022, NHNN chỉ đạo hệ thống các tổ chức tín dụng triển khai đồng bộ các giải pháp, nhiệm vụ được giao của ngành ngân hàng tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội.
Đối với tín dụng, NHNN tiếp tục điều hành theo chỉ tiêu định hướng 14% đã đề ra từ đầu năm. Đồng thời theo dõi sát diễn biến kinh tế vĩ mô, tiền tệ trong nước và quốc tế, đặc biệt là diễn biến lạm phát, tiến độ giải ngân đầu tư công, giải ngân theo chương trình phục hồi để có giải pháp điều hành phù hợp.
(Tổng hợp)
